ATA NOTARIAL
Por Rodrigo Alexandre Vilela Teodoro – Tabelião & Luiz Filipe Pereira Braga – Substituto
(USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL)
ATA NOTARIAL (USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL)
Você mora há anos num imóvel, cuida dele como se fosse seu, paga os impostos — mas não tem o registro no seu nome? A boa notícia é que existe um caminho mais rápido, mais barato e sem processo judicial para resolver isso: a Usucapião Extrajudicial, processada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis e no Tabelionato de Notas.
Neste guia completo, explicamos tudo o que você precisa saber: o que é usucapião, quais são os tipos, como funciona a Ata Notarial (o documento essencial do processo) e o passo a passo para regularizar seu imóvel em Pernambuco, com base no Código de Normas da CGJ/TJPE (Provimento nº 11/2023).
O QUE É A ATA NOTARIAL E POR QUE ELA É INDISPENSÁVEL?
A Ata Notarial é o documento lavrado pelo Tabelião de Notas que atesta e comprova o tempo de posse do requerente e de seus antecessores sobre o imóvel. É o coração do processo de usucapião extrajudicial — sem ela, o pedido não pode ser processado no Registro de Imóveis.
Art. 456 do Provimento nº 11/2023 da CGJ/TJPE: A ata notarial pode ter por objeto, entre outros fins, "atestar o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, para fins de reconhecimento de usucapião" (art. 456, V).
A ata notarial deve ser lavrada obrigatoriamente no Tabelionato de Notas do município onde o imóvel está localizado.
O QUE É USUCAPIÃO?
Usucapião é o direito de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada, contínua, pacífica e com a intenção de ser dono (animus domini). Em outras palavras: quem ocupa um imóvel de boa-fé, sem oposição do proprietário, por um determinado período de anos, pode passar a ter o imóvel registrado em seu nome.
Trata-se de uma forma originária de aquisição da propriedade, o que significa que o imóvel não é "transmitido" pelo antigo dono — ele é reconhecido como seu por força da lei. Por isso, NÃO incide ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) nesse ato.
Base legal principal: Art. 216-A da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil.
O QUE DEVE CONSTAR NA ATA NOTARIAL PARA USUCAPIÃO?
De acordo com os arts. 461, 463 e 1.701 do Código de Normas de Pernambuco (Provimento nº 11/2023), a ata notarial para fins de usucapião deve registrar, no mínimo:
✅ Qualificação completa do requerente, cônjuge/companheiro e do titular registral do imóvel (com endereço eletrônico, domicílio e residência);
✅ Descrição do imóvel conforme a matrícula (ou descrição da área, se não individualizado), incluindo edificações, benfeitorias e acessões;
✅ Tempo e características da posse — do requerente e de todos os seus antecessores;
✅ Forma de aquisição da posse pelo interessado;
✅ Modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;
✅ Número de imóveis atingidos e em quantas circunscrições estão situados;
✅ Nomes dos confrontantes e eventuais titulares de direitos reais sobre o imóvel e os confinantes;
✅ Exercício da posse com animus domini (intenção de ser dono, de forma contínua e sem oposição);
✅ Declaração de ausência de ação possessória ou reivindicatória envolvendo o imóvel;
✅ Valor do imóvel;
✅ Depoimento de testemunhas que atestem o exercício da posse.
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO
👤 DO REQUERENTE (e cônjuge/companheiro, se houver)
✅ RG e CPF
✅ Certidão de nascimento ou casamento atualizada
✅ Comprovante de residência
✅ E-mail para contato
⚖️ DO ADVOGADO
✅ Carteira da OAB
✅ Procuração com poderes especiais
🏠 DO IMÓVEL
✅ Certidão de matrícula atualizada (até 30 dias)
✅ Planta e memorial descritivo assinados por engenheiro ou arquiteto com ART/RRT
✅ Certidão de IPTU (imóvel urbano) ou ITR (imóvel rural)
✅ Certidão da Prefeitura ou INCRA informando se o imóvel é urbano ou rural
📜 DA POSSE
✅ Contratos, recibos ou qualquer documento que comprove a posse
✅ Contas de água, luz ou reformas no imóvel
✅ Documentos de possuidores anteriores (se houver)
🔍 CERTIDÕES NEGATIVAS (últimos 30 dias — Justiça Estadual e Federal)
✅ Em nome do requerente
✅ Em nome do proprietário registral do imóvel
✅ Em nome dos possuidores anteriores (cujo tempo foi somado)
👥 DOS CONFRONTANTES (vizinhos do imóvel)
✅ RG e CPF
✅ Assinatura na planta com firma reconhecida
🗣️ DAS TESTEMUNHAS (mínimo 2)
✅ RG, CPF e comprovante de residência
OBSERVAÇÃO: PARA DAR INÍCIO AO PROCESSO NÃO É NECESSÁRIO ESTAR COM TODOS OS DOCUMENTOS EM MÃOS.
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❓ PERGUNTAS FREQUENTES:
Preciso ir ao Judiciário primeiro?
Não. O STJ já pacificou que o ajuizamento de ação de usucapião independe de pedido prévio na via extrajudicial. As duas vias são facultativas e independentes.
O imóvel pode estar em situação irregular urbanisticamente?
Sim! Conforme o art. 1.712 do Código de Normas de PE, serão aceitos pedidos de usucapião de imóveis que não atendam às regras urbanísticas do Município ou ao módulo rural mínimo, desde que não haja impugnação do Poder Público.
O imóvel precisa ter matrícula?
Não necessariamente. Se não houver matrícula, será aberta uma nova. Se o imóvel for parte de uma área maior, o pedido pode atingir fração de matrícula existente.
Precisa pagar ITBI?
Não. A usucapião é aquisição originária — não há transmissão entre pessoas, portanto não incide ITBI.
📞Precisa de orientação?
Entre em contato com nosso cartório. Nossa equipe especializada está pronta para orientá-lo sobre a viabilidade do seu pedido de usucapião extrajudicial e auxiliar em cada etapa do processo.